История компании Zemskiy Group

Илья Анатольевич, добрый день! Как началось Ваше сотрудничество с собственниками московских рынков и какой был ваш первый проект?

Если говорить о продуктовых как теперь модно говорить фермерских рынках, то первым проектом был Москворецкий рынок. Собственник Рынка Михаил Горяинов компания Гремм Групп приобрел рынок в 2013 году и задача была реконструировать объект не закрывая рынок, улучшить его финансовые показатели по арендной выручке, ну и сделать обьект интересным. Начался этап на котором рассматривали разные идеи как максимально эффективно его использовать.  С Михаилом Горяиновым я начал сотрудничать с осени 2013 года и первой задачей стояло придумать фасад по ул Болотниковской и по ул Симферопольский проспект. Далее был разработан эскизный проект всего комплекса Москворецкого рынка - всего 4 очереди. Планы были грандиозными. Но не все они реализовались.

 Скажу что сам по себе Москворецкий рынок в момент его покупки уже был произведением стихийного искусства которое организовано было в лучших традициях «шанхая» одна строительная часть рынка это уже достопримечательность района! Там можно было найти все что угодно (Китай позавидует…) 

Какие результаты удалось достичь на Москворецком рынке?

Удалось полностью переделать фасады к которым пристроили блоки ритейла, построить вторую очередь и открыть новую часть рынка и строительных материалов. Придумать планировку рынка, разработать  торговые прилавки, ассортиментную матрицу товаров – количество того или иного товара, долго спорили какой должен быть свет - освещение на рынке… в итоге из за ограниченного финансировая выбрали простой вариант освещения -люминисцентные лампы которые не делали товар таким привлекательным как если бы он подсвечивался металлогалогеновымии светильниками. Все таки правильный акцентный свет это металлогалаген или его LED аналоги. Сейчас на лето 2018 г. рынок уже выглядит респектабельно и самое главное не растерял своего постоянного покупателя и удержал доступные цены на продукты. Это очень хороший результат!

Какая была фунция вашей команды в этом проекте реконструкции Москворецкого рынка?

При рекострукции Москворецкого рынка  выполняли функции проектирования от концепции до рабочих проектов фасадов пристроек ритейла и др и вместе с командой Гремм групп впервые имели дело с крупным продовольственным рынком - учились и изучали как и что проектировать и строить  т к делали это в первый раз это 2013 - 2015 года.

А какие рынки Вы развивали после Москворецкого?

После Москворецкого рынка было много объектов от компании Гремм Групп и не все они были рынками… Проектировали общественные бани такие как Варшавские бани, Рублевские бани, Коптевские Бани, Рижские бани, Общественная Баня в г Королев и бани в городе Рошаль. А что касается фермерских рынков, то далее были объекты которые собственник Гремм Групп Михаил Горяинов начал развивать совместно с Андреем Рогачевым.  Это Волгоградский проспект д 177 бывший тех центр Москвич, Северный рынок , Коптевский рынок, Каширский рынок,  рынок в ТЦ Марьинский пассаж  у метро Марьино, Центральный рынок на Трубной площади по адресу Рождественский бульвар д 1 и конеч но же Усачевский рынок который был приобретен у компании Синдика Арсена Канокова.  Для нас это был поток объектов  на котором мы прошли путь от поиска объектов, покупки, инвестиционного анализа строительства и реконструкции фермерских рынков, разработки архитектурной концепции, проектировании фермерских рынков, идеи его наполнения разными интересными арендаторами, подбора разных арендаторов по направлениям, создания полной концепции функционирования готового фермерского рынка. Именно тогда наша команда во главе с акционерами  стали активно продвигать стрит фуд на рынки как обязательная часть этого пространства. На этом этапе мы практически полностью сформировались как команда профессионалов которая готова была реконструировать любой рынок и наполнить его интересными арендаторами. Как итог получили опыт как отрицательный так и положительный. Очень ценный путь и опыт!!!

Какую роль вы выполняли на новых объектах?

С каждым новым объектом мы увеличивали свои компетенции. Каширский рынок и рынки Северный и Коптевский  приобрели на аукционах,  опыт в поиске и инвест анализе объектов недвижимости у меня уже более 15 ти лет. Далее просчитывали и делали экономический анализ и финансовые модели проектов. По некоторым объектам были отрицательные показатели каким бы красивым рынком его не сделать против цифр тяжело спорить. Результат анализа Северного и Коптевского рынков показал, что их нельзя развивать только как рынки. Чтобы проект был экономически интересным необходимо было подходить масштабно т е например на месте Северного рынка на ул Ивана Бабушкина целесообразно было делать многофункциональный комплекс с башней апартаментов а в стилобатной части делать фермерский рынок. Вот такой проект был бы очень интереснен.  Расчеты по объекту в Марьино (фермерский рынок Ветерок который проработал 6 мес и закрылся по причине его убыточности) показывали отрицательную экономику еще на этапе идеи. Наши Заказчики Андрей и Михаил приняли решение арендовать там около 1500 м2 и пересдать в субаренду арендаторам под рынок.  Несмотря на отрицательные первичные экономические проработки будущих экономических показателей,  акционеры все таки решились идти в проект и к большому сожалению проект «не выстрелил». На строительство и переделку помещения потратили около 45 млн руб + аренда и другие издержки и чистый минус составил около 90 млн руб… дорогой и смелый эксперимент получился.

Аналогичная история случилась и с Волгоградским проспектом. Были опасения если не сказать убежденность, что трудно сделать рынок в месте где его никогда не было, вдали от метро и пеших потоках да еще с неудобной  автомобильной доступностью ну и для полноты картины с кладбищем по соседству. В начало ремонта вложили уже гораздо более серьезные средства и недостроили… пока объект заморожен.

Какую роль вы выполняли на Каширском рынке?

По Каширскому рынку  мы реконструировали объект полностью уже как генподрядчики. Это замена фасадов, крыши, полностью переделка всех внутренних помещений и планировок.

А что в этом проекте было удачным или неудачным?

В этом проекте так же присутствовало несколько экспериментов.

Эксперимент №1

Здание старого рынка состояло из 2 этажей, на первом этаже небольшой рынок продуктов, а на втором этаже  магазины одежды секонд хенды, магазин с семенами который пользовался какой то феноменально популярностью у пенсионеров и огородников и другие скромные мелкие непродуктовые арендаторы.

Ну такой совковый тц формата 90-х. Экперимент был в том чтобы по центру здания где был атриум и свободное пространство которое связывало первый и второй этажи установить эскалаторы и на второй этаж поднять мясо, рыбу и другие продуктовые сегменты такие как молочные продукты, мясные деликатесы и т д . А на первом оставить овощи и фрукты + сухофрукты т е увеличить рынок по арендаторам нужно было в два раза!

Так вот увеличить арендаторов сразу в два раза оказалось непростой задачей… несмотря на то, что рынок находится рядом с метро. Быстро как хотелось это сделать не удалось.

Эксперимент № 2

Построить рынок по супер минимальной стоимости. Скажу честно бюджет на здание в 3 000 м2 от которого конструктивно ничего старого не остается а по сути возводится новое здание с эскалаторами был просто смешным около 40 млн руб. это при том, что умудрились еще и сделать какие-то декорации и изменить внутренний дицайн и стилистику… но вот сделать архитектурно интересным объект снаружи нам не удалось т к жесткие рамки бюджета реконструкции  просто исключили варианты красивой архитектуры в элементах фасада. Просто сделали большой баннер на фасад с коровой… (пожелания заказчиков). В последствии его пришлось снять, так как он городскими властями был приравнен к рекламной вывеске и заменить рисунок на баннере аэрографией. 

Эксперимент № 3

 Пристроить новую очередь вместо одноэтажной контейнерно вещевой части рынка.

К счастью или несчастью этого не произошло т к акционеры остановили финансирование строительства и на этом Каширский рынок пока остановился. 

А какова ваша роль по Центральному рынку на Трубной площади?

На Центральном рынке мы разработали фасады, выполнили проект усиления внутренних конструкций колонны и перекрытия, выполнили концептуальную разработку планировки рынка добавив во внутреннее пространство антресоль ну и разработали проект благоустройства прилегающей территории. Этот объект я по настоящему люблю, Вместе с Михаилом Горяиновым являюсь идейным создателем этого здания! Мне посчастливилось стать  соавтором  разработки архитектуры фасадов этого здания. Это не единственный мой проект, еще есть здания по ул. Маросейка д 4, Москвореский рынок, здание на ул. Житная и др… но именно фасадами Центрального рынка на трубной площади в Москве я остался очень доволен.

Что делали с Усачевским?

Для Усачевского рынка  было разработано много вариантов концепций реконструкции и с увеличением рынка и с пристройками и с организацией  отдельных ритейл палаток по периметру участка... много всего выдумывали. Вообще, команда участников по любому из проектов это всегда много людей! Это не один архитектор и не один подрядчик. Как правило всегда идет много идей от разных участников процесса. Последнее слово оставалось всегда за Михаилом Горяиновым. Можно сказать, что именно его вкус, стиль и его видение рынка или любого другого его объекта и подачу мы с вами и видим в реализованных проектах. Умение привлечь нужных людей, создать команду - это все его умения и его работа.

Усачевский рынок пошел по пути реконструкции существующих фасадов  без серьезных конструктивных изменений и глобальных пристроек. сделали антресоли для увеличения коэффициента сдаваемой площади рынка и размещения посадочных мест как внутри здания так и снаружи. Ну и простое обновление фасадов дало отличные эффект обновления, а профессиональная команда управленцев Гремм Групп  сделало свою работу на отлично! Итог: рынок является одним из центров притяжения для жителей всей Москвы, Хамовников и гостей нашей столицы и в 2018 году достойно принял болельщиков чемпионата мира по футболу.

Илья Анатольевич, сейчас  вы работаете под брендом IDMR почему ?

Архитектурное бюро Земский Архитект Групп (Zemskiy Group) до 2018 г входило в группу компаний IDMR с 2019 г принято решение развиваться только как IDMR.

История создания Земский групп коротко выглядит так: в 2012 году ко мне обращается мой хороший знакомый Юрий Земский с которым  вместе работали в компании Ведис. В 2002 – 2004 годах.  Он знакомит меня с его сыном , Земским Владом который учился на архитектора. Его я привлекал на выполнение 3D визуализаций… которые мне были необходимы для работы с моими заказчиками. никакого опыта работы, стажа или портфолио в его активе не было.

В 2014 г регистрируется ООО «Земский Архитект Групп в котором я являлся ГД и мне принадлежало 70 % долей компании а 30 %  Владу. Между нами была достигнута договоренность , что архитектурное направление будем развивать под его именем т к как он очень этого хотел, учился на архитектора.  Работа строилась в такой конструкции, постепенно наращивался портфель проектов.  Сейчас он работает самостоятельно.  Я очень благодарен за то, что работал с таким талантливым, энергичным, идейным и  креативным во всех смыслах человеком. Хочу пожелать ему творческих и деловых успехов в развитии его новых смелых проектов!

Рабочий коллектив Zemskiy Group  январь 2015 года
на фото: Иванов Илья Анатольевич - ГД компании
архитекторы: Филипп Сечкин, Влада Леонидова, Дмитрий Кисляков, Антон Губанов, Дина Файзулина, конструктор Евгений Геннадьевич Макаров,
и Владислав Земский